飲食店の物件の探し方から契約までの流れを解説！

飲食店の物件の探し方にはどんな手順や方法があるでしょう？
飲食店を開業したい方に向けて、失敗しないためのポイントや物件契約までの流れを開業支援のプロが解説します！
飲食店の開業のために役に立つ情報となっていますので是非、最後までご覧ください。

飲食店の物件の探し方

飲食店を開業するにあたって、物件探しにお困りの方も多いのではないでしょうか。
物件の探し方は様々にありますが、飲食店にとって立地はかなり重要です。
また、開業後の月々の賃料に関わってくるので、最初の物件探しが利益や売上に大きく影響してきます。

物件探しに失敗しないためにも、下記の手順を元に進めていくのがよいでしょう。

1.コンセプト設計
2.ターゲット設計
3.エリア・商圏調査
4.実際の物件探し

1.コンセプト設計

まずは、開業したい飲食店のコンセプトを設計することから始めましょう。
コンセプトとは、店のテーマや方向性のこと。
どんな飲食店にしたいのか、その想いを言葉にしてみます。
サラリーマンが仕事終わりに飲みにくる居酒屋がしたいのか？
親子連れがランチをしに来るカフェをしたいのか？
一人でしっぽりと落ち着いて飲めるバーをしたいのか…
コンセプトによって店の立地、内装、営業時間、提供する飲食物すべてに影響します。
まずはコンセプトをできるだけしっかりと固めましょう。

2.ターゲット設計

次に、コンセプトを元にどんなお客様に来てほしいのか、ターゲットを設計しましょう。
例えば、ランチ目的の親子連れをターゲットとした場合を考えてみましょう。
店内は広く、座敷席やソファー席があるなど子供がいてもゆっくりできるような空間にする必要が出てきますよね。
また、立地もオフィス街ではなく、住宅街や郊外のほうが良いかもしれません。
このようにターゲットが見えるとどんな立地の物件を探すべきなのか、内装はどうするかというところまで繋がっていきます。

3.エリア・商圏調査

コンセプトとターゲットが決まったら、どのエリアで物件を探すか調査をします。
さらに、設定したエリアで、どのような集客が見込めるのか、人口や交通量、地域ごとの消費行動、競合店などを調べる商圏調査を行います。
商圏調査は以下の3つの手順で進めていきましょう。

・事前調査
・現地調査
・競合店調査

事前調査

事前調査では、出店したいエリアの人口データやインフラ整備の状況、将来的な都市計画などあらゆるデータを調べ、開業する飲食店のターゲットやコンセプトにエリアがマッチしているのか確かめます。

現地調査

次に、事前データでわかる範囲を確かめた上で、現地調査を行いましょう。
実際に候補のエリアに足を運び、データではわからない実際の交通量や歩いている人の属性、来店に障壁となる要素が無いかを確認します。
地場の不動産会社にヒヤリングをするとより良いでしょう。
現地調査は曜日や時間、天候などの条件を変えて、何度か繰り返してください。

競合店調査

現地調査をすると、開業したいエリアに競合店があるかどうかも見えてくることも多いです。
競合となり得る店があれば、下記のように細かな部分も確認しておきましょう。

・立地
・店舗面積
・営業時間、休業日
・商品
・価格
・看板商品
・客層
・周辺環境
・駐車場規模
・SNSでの広告や口コミ

4.実際の物件探し

エリアが定まれば、実際の物件探しです。
家賃相場を把握するために、まず不動産WEBサイトなどで多くの物件情報を集めましょう。
情報収集することによって、ある程度相場観を養うことができます。
さらに、出店エリア付近の不動産会社に直接出向くようにしましょう。
その際は、貸店舗物件を多く取り扱っている不動産会社を選ぶこともポイントです。
ネットには出回っていない物件を紹介してもらえる場合もあります。
また、物件だけではなく土地の特性や人通りについてもリアルな声を聞ける可能性もあります。
空き物件の数で言えば、町の中心部の方が多いものですが、それだけ入れ替わりが激しく、競争が厳しいということでもありますね。
前にどんな店があったのかなども、不動産会社から得られる情報を参考にコンセプト、ターゲットとの整合性を見極めていきましょう。

コンセプトやターゲットを決めなければ、物件探しや店舗内装のイメージ、飲食店のメニューの設定がうまく進められず、結果、繁盛に繋げることが難しくなります。
コンセプトやターゲットの設計、商圏調査については、過去の記事で詳しく書いているので、是非参考にしてください。

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【前編】ターゲット選定で成功に導く店舗開業！マーケティングのプロが徹底解説します！

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内見するときのポイント、失敗しないためにはどこを見る？

グレーの建物

物件を探していくつか候補が出せたら、内見を行います。
ただ見るだけではなく、開業を失敗しないために見るべきポイントがいくつもあります。
できれば一人で見るのではなく、内装業者に連絡をして同行してもらうのが良いでしょう。
内装業者が同行することで、見積もりを出しやすくなり、出店にかかる費用を把握することができます。
Mabでは設計士と内装職人が同行し、お客様と一緒に現場調査を行っています。
飲食店のコンセプトや用途に沿った間取りや面積があるか、何席くらい確保ができるのか、このあたりはプロの目で見ておおまかに初期段階で想定するのが良いです。
また、居抜き物件なのか、スケルトン物件なのかによってかかる費用も大きく変わります。
特に居抜き物件の内見では、残っている設備などを細かくチェックすることも大切です。

・前のオーナーからの譲渡物があるか（造作譲渡）
・リース品の有無
（リース品が残されている場合、リース残債を引き継がないといけない可能性もあります）
・厨房設備などが正常に使えるか
・排気・排水の立ち上がりの位置
・電気やガスの容量

スケルトン物件の場合、水回りや飲食設備投資に費用がかかるので、工事がしやすい物件なのかどうかもプロと共に見ていくことをおすすめします。

物件契約までに必要な期間や費用はどのくらい？

物件を内見して、開業したいと思える物件が見つかったら契約をしましょう。
ただ、申し込みをすればすぐに借りられるというものではありません。
人気物件には申込みが集中し、契約条件やスピードによって契約できないケースも大いにあり得ます。
最後に、物件の申込みから契約締結までの流れと、かかる費用についてみていきましょう。

物件の申し込みから契約締結までの流れ

物件を内見して気に入ったのであれば、所定の申込書に必要事項を記入し提出します。
一般的に、ご契約者様の氏名・住所・連絡先・勤務先情報のほか連帯保証人の記入欄もあるため、申込みの時点で保証人を決めておく必要があります。
物件によっては、「どんなお店を開き、どんな営業を行なうのか」といった事業計画書の提出を求められる場合もあるので、事前に準備しておくことをおすすめします。

【関連記事】

飲食店開業のプロが「流れと重要ポイント」を教えます！さらに、居住用物件と同様に、店舗物件を借りる際には不動産の入居審査があります。
審査に数日間を要すことが多く、断られるケースもあることを想定しておきましょう。
申込書や事業計画書をもとに「申込者の支払い能力があるか」「事業計画に妥当性があるか」などの基準で貸主が入居審査を行います。
審査を無事通過することができれば、いよいよ契約締結です。
契約締結日前に必ず契約書を取り寄せて全文に目を通しておくと良いでしょう。
また、居抜き物件を取得する場合には、「賃貸借契約」と同時に「造作譲渡契約書」を締結するのが一般的です。
こちらも、「譲渡対象の造作物がきちんと含まれているか」「故障・破損物品はあるか」などを事前に確認しておきましょう。
契約後、トラブルにならないためにも、少しでもわからないことがあれば確認を取り、必ずすべてに納得した上で署名・捺印するようにしてください。
物件の申し込みから締結まで、余裕をみて2週間ほどはスケジュールを確保しておきましょう。
もし、申し込みを断られた場合のために、他の候補の空き状況も確認しておきましょう。

かかる費用

契約締結後は、初回家賃、保証金、仲介手数料などの費用が必要です。
おおまかに下記のような内容が一般的ですが、地域や地価によって異なるので、開店予定のエリアの相場を確認しましょう。

1.初月分の賃料
2.初月分の管理費
3.敷金/保証金：家賃3～10ヶ月分
4.礼金：家賃0～2か月分（この限りではありません）
5.仲介手数料：家賃1か月
6.その他：造作譲渡代（居抜きの場合）、家賃保証委託料（その他）

まとめ

いかがでしたでしょうか。
飲食店の開業に向けて、物件探しは極めて重要で、一度決めたらなかなかすぐに変更ができないので、コンセプトやターゲット、立地、費用と突き合わせて総合的に見極める必要がありますね。

Mabでは開業支援とともに、現地調査に同行し、内装デザインのご提案、施工も可能です。
相談は無料なので是非、お気軽にお問い合わせください。